Çevre ve İklim Değişikliği Bağlamında Sürdürülebilirlik Temelli Taşınmaz Değerleme

Öz

Bu çalışma, çevre ve iklim değişikliği bağlamında sürdürülebilirlik temelli taşınmaz değerleme süreçlerini incelemektedir. Sürdürülebilir kalkınma, ekonomik, çevresel ve sosyal faktörlerin dengelenmesini hedeflerken, gayrimenkul sektöründe çevresel riskler ve sürdürülebilirlik kriterleri değerleme süreçlerinde giderek daha belirleyici olmaktadır. İklim değişikliği, deniz seviyesinin yükselmesi, sel, deprem ve orman yangınları gibi afetler, taşınmaz değerlerinde %15-40 oranında düşüşlere yol açarken; yeşil binalar, enerji verimliliği ve kentsel yeşil alanlar gibi unsurlar, değerleri %4-30 oranında artırmaktadır. LEED sertifikalı binalar, enerji tüketimini %8-12 azaltarak piyasa değerini yükseltmektedir. Türkiye’de Enerji Kimlik Belgesi yüksek yapılar, daha fazla talep ve değer artışı sağlamaktadır. Kentsel dönüşüm ve iklim dirençli altyapı yatırımları, riskleri azaltarak taşınmaz değerlerini desteklemektedir. Çalışma, değerleme süreçlerinde iklim senaryoları, afet risk haritaları ve çevresel performans göstergelerinin entegrasyonunu önermekte; yerel yönetimlerin planlamada iklim projeksiyonlarını dikkate alması, yeşil altyapının teşvik edilmesi ve ulusal bir gayrimenkul bilgi sistemi oluşturulması gerektiğini vurgulamaktadır. Sürdürülebilirlik odaklı değerleme, ekonomik getirinin yanı sıra çevresel ve sosyal sorumlulukları da kapsayan bütüncül bir yaklaşımı zorunlu kılmaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Sürdürülebilirlik
• Gayrimenkul
• Değerleme
• Çevre
• İklim

Kaynakça

1. Ayan, E. (2010). Gayrimenkul değerlemesinde gelir indirgeme yaklaşımı ve yaklaşımın Türkiye koşullarında uygulanabilirliği (Kocaeli uygulaması). Çukurova Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 19(1), 382–397. https://dergipark.org.tr/tr/pub/cusosbil/issue/4383/60177
2. Altunbaş, S. (2022, 26 Aralık). İstanbul’da 695 bin bağımsız birimin dönüşümü tamamlandı. Türkiye Gazetesi. https://arsiv.turkiyegazetesi.com.tr/ekonomi/-937459
3. Bahçeci, H. I., ve Görmez, K. (2019). Sürdürülebilir kalkınma Vs. Ekolojik düşünce. OPUS–Uluslararası Toplum Araştırmaları Dergisi, 10(17), 2299–2323. https://doi.org/10.26466/opus.537418
4. Bellia, M., Di Girolamo, F., Pagano, A., & Petracco Giudici, M. (2023). Flood protection gap: Evidence for public finances and insurance premiums (JRC Working Papers in Economics and Finance No. 2023-10). Joint Research Centre, European Commission.
5. Bernstein, A., Gustafson, M. T., & Lewis, R. (2019). Disaster on the horizon: The price effect of sea level rise. Journal of Financial Economics, 134(2), 253–272. https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2019.03.013
6. Bünyan Ünel, F., & Yalpır, Ş. (2019). Türkiye’de taşınmazların değerini etkileyen kriterlere yaklaşım. Geomatik, 4(2), 112–133. https://doi.org/10.29128/geomatik.499681
7. Clayton, J., Devine, A., & Holtermans, R. (2021). Beyond building certification: The impact of environmental interventions on commercial real estate operations. Energy Economics, 93, 105039. https://doi.org/10.1016/j.eneco.2020.105039
8. Cushman & Wakefield. (2023). İstanbul ofis piyasası raporu 2023. Cushman & Wakefield Türkiye. https://www.cushmanwakefield.com.tr/tr/research-andinsights/turkey-research

9. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı. (2019). Sürdürülebilir kalkınma amaçları: Türkiye raporu 2019. ÇŞB Yayınları.
10. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2022, 26 Aralık). İstanbul’da 695 bin bağımsız birimin dönüşümü tamamlandı. https://www.csb.gov.tr/istanbul-da695-bin-bagimsiz-birimin-donusumu-tamamlandi-bakanlik-faaliyetleri-37356
11. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2024). İklim değişikliğine uyum stratejisi ve eylem planı (2024–2030).
12. https://iklim.gov.tr/db/turkce/icerikler/files/%C4%B0klim%20De%C4%9Fi%C5%9 Fikli%C4%9Fine%20Uyum%20Stratejisi%20ve%20Eylem%20Plan_%202024- 2030.pdf
13. Das, R. C., Chatterjee, T., & Ivaldi, E. (2022). Nexus between housing price and magnitude of pollution: Evidence from the panel of some high- and low-polluting cities of the world. Sustainability, 14(15), 9283. https://doi.org/10.3390/su14159283
14. Derelioğlu, F. İ. (2025, 13 Haziran). Enerji kimlik belgesinin gayrimenkul değerlemedeki rolü. Emsal. https://emsal.com/enerji-kimlik-belgesinin-gayrimenkuldegerlemedeki-rolu/
15. Eichholtz, P., Holtermans, R., & Kok, N. (2019). Environmental performance of commercial real estate: New insights into energy efficiency improvements. The Journal of Portfolio Management, 45(7), 113–129. https://doi.org/10.3905/jpm.2019.1.099
16. Endeksa. (2025). İklim değişikliği ve gayrimenkul değerleri üzerine etki analizi raporu 2025. Endeksa Teknoloji A.Ş. https://www.endeksa.com
17. Erdede, S. B., Erdede, B. & Bektaş, S. (2014). Sürdürülebilir Yeşil Binalar ve Sertifika Sistemlerinin Değerlendirilmesi. 5. Uzaktan Algılama-CBS Sempozyumu (UZAL-CBS2014), 14-17 Ekim 2014, İstanbul.
18. Erdede, S. B. & Bektaş, S. (2014). Ekolojik Açıdan Sürdürülebilir Taşınmaz Geliştirme ve Yeşil Bina Sertifika Sistemleri. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 6(1), 1-12.
19. Erkoç, M. H. (2023). Türkiye’nin Karadeniz kıyılarındaki deniz seviyesi trendlerinin mareograf verileri ve grid altimetre çözümleriyle belirlenmesi. Harita Dergisi, 169, 28–40.
20. Fuerst, F., & McAllister, P. (2011). Green noise or green value? Measuring the effects of environmental certification on office values. Real Estate Economics, 39, 45–69. https://doi.org/10.1111/j.1540-6229.2010.00286.x
21. Geymen, A., & Dirican, A. Y. (2016). İklim değişikliğine bağlı deniz seviyesi değişiminin coğrafi bilgi sistemleri kullanılarak analiz edilmesi. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 8(1), 65–74.
22. Görmez, K. (2018). Çevre sorunları. Ankara: Nobel Yayıncılık.
23. Güler, D. (2024). 3B taşınmaz değerlemeye yönelik veri standardı eklentisi geliştirilmesi. Niğde Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 13(3), 1034–1046. https://doi.org/10.28948/ngumuh.1469376
24. Hepşen, A. (2021). Gelir yaklaşımı ve gayrimenkul proje yatırımı değerleme süreci. In Y. Coşkun (Ed.), A’dan Z’ye gayrimenkul değerlemesi ve finansı: UDS örnek uygulamaları ile (ss. 249–276). Seçkin Yayıncılık. https://www.turcademy.com/kitap/a-dan-z-ye-gayrimenkul-degerlemesi-ve-finansiuds-ornek-uygulamalari-ile-9789750264047
25. Hepşen, A. (2023, 16 Mayıs). Sürdürülebilir kalkınma amaçları ve konut piyasasına etkileri. Dünya Gazetesi. https://www.dunya.com/kose-yazisi/surdurulebilirkalkinma-amaclari-ve-konut-piyasasina-etkileri/693862
26. Hurma, H., Kubaş, A., & İnan, İ. H. (2012). Emlak yönetiminde gayrimenkul değerlerine etki eden faktörlerin analizi. Sosyal Bilimler Metinleri, 2012(1), 1–17. Ifediora, C. O., Idhlolo, I. O., & Halim, H. C. (2024). Environmental, social and governance (ESG) factors as key factors in real estate investment decision: Mixed use properties. International Journal of Development and Economic Sustainability, 12(4), 16–28. https://doi.org/10.37745/ijdes.13/vol12n41628
27. Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC). (2022). Climate change 2022: Impacts, adaptation and vulnerability. Contribution of Working Group II to the Sixth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change (H.-O. Pörtner, D. C. Roberts, M. Tignor, et al., Eds.). Cambridge University Press. https://doi.org/10.1017/9781009325844
28. International Finance Corporation (IFC). (2020). Green buildings: A finance and policy blueprint for emerging markets. International Finance Corporation. https://www.ifc.org IVSC (International Valuation Standards Council). (2021). International valuation standards (IVS) 2022. https://www.ivsc.org/standards/
29. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ (İGD). (2024). Türkiye gayrimenkul piyasası raporu 2024.
30. İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (2022). 2022 yılı sürdürülebilirlik uyum raporu. https://www.isgyo.com.tr/kurumsal/surdurulebilirlik/
31. İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (2024). 2024 yılı sürdürülebilirlik uyum raporu. https://www.isgyo.com.tr/kurumsal/surdurulebilirlik/
32. Jim, C. Y., & Chen, W. Y. (2008). Assessing the ecosystem service of air pollutant removal by urban trees in Guangzhou (China). Journal of Environmental Management, 88(4), 665–676. https://doi.org/10.1016/j.jenvman.2007.03.035
33. Keenan, J. M., Hill, T., & Gumber, A. (2018). Climate gentrification: From theory to empiricism in Miami-Dade County, Florida. Environmental Research Letters, 13(5), 054001. https://doi.org/10.1088/1748-9326/aabb32
34. Kocaoğlu, M., & Sert, S. (2018). Kentsel sürdürülebilirlik kavramı ve kentsel sürdürülebilirliğin sağlanmasında kent konseylerinin rolü üzerine bir değerlendirme. Strategic Public Management Journal, 4(8), 52–61.
35. Kreafin. (2023). Real estate risk in wildfire-prone areas. Kreafin Insights.
36. Li, J., Ossokina, I. V., & Arentze, T. A. (2024). The impact of urban green space on housing value. Journal of Sustainable Real Estate, 16(1), 1–20. https://doi.org/10.1080/19498276.2024.2432758
37. Maier, G., Reyman, K., & Gluszak, M. (2024). The Diffusion of Green Building Certifications in Europe - A preliminary descriptive analysis. (pp. 1-99). SRE - Discussion Papers Vol. 2024 No. 03 https://doi.org/10.57938/ded2962d-8441-45a4- aa46-9cdf956e9f14
38. MIT Climate Portal. (2023). Investing and climate change. Massachusetts Institute of Technology. https://climate.mit.edu/explainers/investing-and-climate-change
39. Miller, N., Spivey, J., & Florance, A. (2008). Does green pay off? Journal of Real Estate Portfolio Management, 14(4), 385–400. https://doi.org/10.1080/10835547.2008.12089822
40. Oliveira, S., Andrade, H., & Vaz, T. (2011). The cooling effect of green spaces as a contribution to the mitigation of urban heat: A case study in Lisbon. Building and Environment, 46(11), 2186–2194. https://doi.org/10.1016/j.buildenv.2011.04.034
41. Osei-Kyei, R., Ampratwum, G., Tam, V. W. Y., Komac, U., & Narbaev, T. (2024). Building urban community resilience against hazards through public-private partnerships: A review of critical resilience strategies. Buildings, 14(7), 1947. https://doi.org/10.3390/buildings14071947
42. Pagourtzi, E., Assimakopoulos, V., Hatzichristos, T., & French, N. (2003). Real estate appraisal: A review of valuation methods. Journal of Property Investment & Finance, 21(4), 383–401. https://doi.org/10.1108/14635780310483656
43. Romkaew, N. (2011). Evaluating the contribution of infrastructure effects on residential property values [Master’s thesis, Royal Melbourne Institute of Technology]. PRRES. https://www.prres.org/proceedings/
44. Rouwendal, J., van Marwijk, R., & Levkovich, O. (2014). The value of proximity to water in residential areas (Tinbergen Institute Discussion Paper No. 14-047/VIII). https://hdl.handle.net/10419/98890
45. Savcı, M., & Yıldırım, K. (2024). İklim değişikliği ve çevresel maliyetler: Kirleten öder ilkesi çerçevesinde bir değerlendirme. Fiscaoeconomia, 8(2), 862–886. https://doi.org/10.25295/fsecon.1438142
46. Scherrenberg, J., Wessels, P., & Nelisse, P. (2024). The future of real estate valuations: The impact of ESG. Royal Institution of Chartered Surveyors. https://www.rics.org
47. Stovin, V. R., Jorgensen, A., & Clayden, A. (2008). Street trees and stormwater management. Arboricultural Journal, 30(4), 297–310. https://doi.org/10.1080/03071375.2008.9747509
48. Swiss Re Institute. (2025). Natural catastrophes: Insured losses on trend to USD 145 billion in 2025 (No. 1/2025). https://www.swissre.com/dam/jcr:46617c8b-98a4- 4d54-b259-f4bdcbaab0b8/sri-sigma-natural-catastrophes-1-2025.pdf
49. Şahin, Ş. (2019). Türkiye’de afet yönetimi ve 2023 hedefleri. Türk Deprem Araştırma Dergisi, 1(2), 180–196. https://doi.org/10.46464/tdad.600455
50. T.C. Mevlana Kalkınma Ajansı. (2015). 2015 yılı faaliyet raporu. MEVKA Yayınları. https://www.mevka.org.tr/upload/files/archived/2015-yili-ajans-faaliyetraporu.pdf
51. Tapan, F. M., Benli, V. F., & Yetgin, F. (2019). Gayrimenkul finansman işlemlerinde sürdürülebilirlik faktörlerinin ve değerlemelerinin analizi: ESI rating modeli. Iğdır Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Ek Sayı, 353–394.
52. Tarui, N., Urbanski, S., Lam, Q. L., et al. (2023). Sea level rise risk interactions with coastal property values: A case study of O‘ahu, Hawai‘i. Climatic Change, 176, 130. https://doi.org/10.1007/s10584-023-03602-4
53. TSKB Gayrimenkul Değerleme. (2025). Sürdürülebilir bina değerleme raporu (ss. 4–6).
54. Türkiye Sigorta. (2024). İklim değişikliği ile mücadele stratejisi. https://www.turkiyesigorta.com.tr/yatirimci-iliskileri/surdurulebilirlik/iklimdegisikligi-ile-mucadele
55. Türkiye Sigorta Birliği. (2024). Türkiye sigortacılık sektörü ekonomik etki analizi. https://www.tsb.org.tr/Publications/TURKIYE_SIGORTACILIK_SEKTORU_EKO NOMIK_ETKI_ANALIZI.pdf
56. Vaz, J. F. (2015). Real estate appraisal and subjectivity. European Scientific Journal, Special Edition (March), 55–66. https://eujournal.org/index.php/esj/article/view/5376
57. Welch, P., Smolka, M., Silva, E., & Cotter, A. (2022). Local solutions: Financing climate action through land value capture. Georgia State University & Lincoln Institute of Land Policy.
58. World Commission on Environment and Development. (1987). Our common future. Oxford University Press. https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/5987our-commonfuture.pdf
59. Yiğit, K., & Acarkan, B. (2016). Assessment of energy performance certificate systems: A case study for residential buildings in Turkey. Turkish Journal of Electrical Engineering & Computer Sciences, 24(6), 4839–4848. https://doi.org/10.3906/elk-1407-87