Türkiye'de konut sunum biçimlerinin dönüşümü

Öz

Bu çalışma, Türkiye'de konut sunum biçimlerinin tarihsel ve kurumsal dönüşümünü konut piyasası içindeki ilişkileriyle incelemektedir. Konut kooperatifleri, yap-sat modeli, kentsel dönüşüm ve TOKİ'nin toplu konut üretimi olmak üzere dört temel üretim modeli, kendi gelişim dinamikleri ve birbirleriyle ilişkileri bakımından ele alınmaktadır. Dönüşümde 1969 tarihli 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ile 1984 tarihli 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu başta olmak üzere hukuki ve kurumsal düzenlemeler belirleyici olmuştur. 1964–2024 dönemini kapsayan TÜİK sektörel verileri, özel sektörün konut üretimindeki belirleyici konumunu koruduğunu, kooperatiflerin özellikle 1980 sonrasında önem kazandığını ve doğrudan kamu üretiminin görece sınırlı kaldığını göstermektedir. Analiz, 1980'li ve 1990'lı yıllarda farklı üretim biçimlerinin büyük ölçüde birbirini tamamladığını, 2000'li yıllardan itibaren ise aralarındaki ilişkilerin yeniden şekillendiğini ortaya koymaktadır. Bu yeniden şekillenme iki göstergede izlenebilmektedir: kooperatiflerin ruhsatlı konut sunumundaki payının 2020'de %1'e gerilemesi ile doğrudan kamu üretiminin %5,7–%5,8 düzeyinde sınırlı kalırken TOKİ eliyle yürütülen kamu programının 2024 sonunda 1.495.526 konuta ulaşması. 2020 sonrası konut fiyatları ve kiralardaki artış ise kiralık sosyal konutu yeniden gündeme getirmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Konut
• konut kooperatifleri
• yap-sat modeli
• kentsel dönüşüm
• TOKİ
• konut piyasası.

The transformation of housing provision forms in Türkiye

Öz

This study examines the historical and institutional transformation of housing provision in Türkiye within the housing market. Four major forms of housing production—housing cooperatives, the build-and-sell model, urban transformation, and TOKİ's mass housing production—are examined in terms of their dynamics and interrelationships. Legal and institutional regulations—particularly Cooperatives Law No. 1163 (1969) and Mass Housing Law No. 2985 (1984)—were decisive. TÜİK sectoral data covering 1964–2024 indicate that the private sector maintained its dominance, while cooperatives gained prominence after the 1980s and direct public-sector production remained relatively limited. The analysis indicates these forms largely complemented one another during the 1980s and 1990s, whereas their relationships were reconfigured from the 2000s onward. This reconfiguration is traceable in two indicators: cooperatives' share of permitted housing provision fell to about 1% in 2020, while direct public-sector production remained limited at 5.7–5.8% and TOKİ's public programme delivered 1,495,526 dwellings by end-2024. Rising prices and rents after 2020 have brought rental social housing back onto the agenda.

Anahtar Kelimeler

• Housing
• housing cooperatives
• build-and-sell model
• urban transformation
• TOKİ
• housing market.

Kaynakça

1. Ağın Gözükızıl, C., & Zengin Çelik, H. (2022). Kentsel afetlerle mücadelede 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarının Türkiye afet durumu üzerinden okunması. Kent Akademisi, 15(3), 1109–1131. https://doi.org/10.35674/kent.1023195
2. Akyol Altun, D. (2010). Kent çeperlerindeki az katlı konut topluluklarının kullanıcı-mekân ilişkisi bağlamında değerlendirilmesi: İzmir örneği [Doktora tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi].
3. Alkan, A. (1998). Türkiye’de 1980’den sonra dar gelirlilerin konut sorunu ve konut kooperatifleri. Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği.
4. Alkan, L. (2014). The spatial reflections of post-1980 residence policies: The case of Ankara. İdealkent. https://dergipark.org.tr/en/pub/idealkent/article/417689
5. Alkay, E., & Övenç, G. (2019). Farklı gelir gruplarının konut satın alabilirliğinde bölgesel farklılıkların incelenmesi. International Journal of Political Science & Urban Studies, 7(1), 259–284. https://doi.org/10.14782/ipsus.539223
6. Aydın Gök, S. F. (2021). Konut politikalarının fiziksel yansımaları; Kadıköy örneği. Mimarlık ve Yaşam, 6(1), 165–197. https://doi.org/10.26835/my.742288
7. Balaban, O. (2012). The negative effects of construction boom on urban planning and environment in Turkey: Unraveling the role of the public sector. Habitat International, 36(1), 26–35. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2011.05.003
8. Balamir, M. (1975). Kat mülkiyeti ve kentleşmemiz. ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, 1(2), 295–318.

9. Bayraktar, E. (2011). Kentsel dönüşüm nedir? Çevre ve Şehir Dergisi, (1), 13–17.
10. Berkman, G., & Osmay, S. (1996). 1984 sonrasında konut kooperatifçiliği (Konut Araştırmaları Dizisi: 16). T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, ODTÜ Basım İşliği.
11. Bilgin, İ. (1996). Anadolu'da modernleşme sürecinde konut ve yerleşme. İçinde Y. Sey (Ed.), Tarihten günümüze Anadolu'da konut ve yerleşme (ss. 472–490). Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
12. Çetinkaya, R. (2024). New era in urban transformation: Urban Transformation Presidency and amendments by Law No. 7471. Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 7(2), 495–516. https://doi.org/10.51120/NEUHFD.2024.128
13. Çınar, T. (2005). Kentsel altyapı finansman modeli olarak yerel kredi piyasası sistemi: Türkiye örneği. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 60(4), 57–74. https://izlik.org/JA64CT55AM
14. Demirci, S. (2018). Sigorta kooperatifçiliği: Türkiye uygulaması. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 9(1), 387–418. https://doi.org/10.21492/inuhfd.399619
15. Devlet Planlama Teşkilatı. (2001). Sekizinci Beş Yıllık Kalkınma Planı: Konut Özel İhtisas Komisyonu Raporu. Devlet Planlama Teşkilatı.
16. Efe, S., Peker Yıldızan, A., & Kiriş, H. M. (2024). Türkiye’de kentsel dönüşümü yeniden düşünmek: 2023 tarihli 7471 sayılı yasal düzenleme ve öngörüler. Çağdaş Yerel Yönetimler, 33(3), 39–68. https://dergipark.org.tr/tr/pub/cyy/article/1395762
17. Fernandez, R., & Aalbers, M. B. (2019). Housing financialization in the global South: In search of a comparative framework. Housing Policy Debate, 30(4), 680–701. https://doi.org/10.1080/10511482.2019.1681491
18. Glaeser, E. L., & Gyourko, J. (2018). The economic implications of housing supply. Journal of Economic Perspectives, 32(1), 3–30. https://doi.org/10.1257/jep.32.1.3
19. Göksu, R. (2018). Kent yoksullarının işgal evleriyle kentte söz sahibi olma mücadelesi. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi. https://doi.org/10.1501/SBFder_0000002491
20. Hacısüleyman, D., & Gülbahar, F. B. Ş. (2019). Sürdürülebilir bölgesel ekonomik kalkınmada kooperatifçiliğin rolü: İzmir Tire süt modeli örneği. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi. https://dergipark.org.tr/en/pub/sduiibfd/article/706108
21. Harvey, D. (2008). The right to the city. New Left Review, 53, 23–40.
22. Kader, S. A., Zayed, N. M., Faisal-E-Alam, M., Salah Uddin, M., Nitsenko, V., & Klius, Y. (2022). Factors affecting demand and supply in the housing market: A study on three major cities in Turkey. Computation, 10(11), 196. https://doi.org/10.3390/computation10110196
23. Kahraman, T. (2006). Bir kültür olarak İstanbul: Kentsel dönüşüm ve küresel kent. Planlama, 2006(2), 93–102.
24. Karagülle, C. (2024). Konut kullanıcısı bakış açısından ideal konut kriterleri üzerine bir araştırma. YDÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, 6(2), 34–55. https://dergipark.org.tr/tr/pub/neujfa/article/1441566
25. Karasu, M. A. (2009). Devletin değişim sürecinde belediyelerin konut politikalarında farklılaşan rolü. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi. https://dergipark.org.tr/en/pub/sduiibfd/article/223088
26. Karasu, M. A. (2025). Türkiye’de konut politikalarında belediyelerin rolü. Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 27(3), 781–806. https://doi.org/10.26745/ahbvuibfd.1655492
27. Keleş, R. (2015). Kent, kentsel siyaset ve çevre yazıları (1993–2014). Arkeoloji ve Sanat Yayınları.
28. Keleş, R. (1982). Türkiye’de konut kooperatifçiliği. Konut Kooperatifleri Semineri-I. Ankara: Yorum Matbaacılık Yayıncılık.
29. Keleş, R. (1989). Konut politikalarımız. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 44(1), 63–98.
30. Koç, H. (2022). Kentsel konut sunumunda giderek unutulan bir organizasyon: Konut yapı kooperatifleri. İdealkent, 13(37), 2002–2026. https://doi.org/10.31198/idealkent.1117042
31. Korkmaz, H. (2016). Yerel politikalarda kentsel dönüşüm uygulamaları: Kayseri ili örneği. Yerel Politikalar. https://dergipark.org.tr/en/pub/yerelpolitikalar/article/438646
32. Kramer, R. (2021). Rynek nieruchomości społecznych w Republice Turcji. Acta Universitatis Lodziensis. Folia Oeconomica, 3(354), 25–38. https://doi.org/10.18778/0208-6018.354.02
33. Kurtuluş, H. (2009). Kentsel dönüşümün politik ekonomisi. İktisat Dergisi, 499, 26–33.
34. Önder, Z., & Ayberk, İ. (2024). Estimation and determinants of housing supply elasticity in Turkey. In 30th Annual European Real Estate Society Conference. European Real Estate Society. https://doi.org/10.15396/eres2024-211
35. Özçürümez, S., Hoxha, J., & Akdemir Kurfalı, M. (2021). Toplumsal bütünleşme ile yerleşke dönüşümü ilişkisi: Türkiye’ye zorunlu göçle gelenler ve barınma deneyimi. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 76(1), 129–164. https://doi.org/10.33630/ausbf.810708
36. Özdemir, D. (2011). The role of the public sector in the provision of housing supply in Turkey, 1950–2009. International Journal of Urban and Regional Research, 35(6), 1099–1117. https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.2010.00974.x
37. Özden, P. P. (2016). Kentsel yenileme: Yasal-yönetsel boyut, planlama ve uygulama (2. bs.). İmge Kitabevi.
38. Özlük, S. (2014). Türkiye’de konut sektöründe talep ve arzı belirleyen faktörler [Doktora tezi, Maltepe Üniversitesi].
39. Öztürk, S., & Uzuntaş, Ö. (2019). Türkiye’deki sel ve taşkın yönetmelikleri üzerine bir değerlendirme: Farklı ülkeler ile karşılaştırma ve yasal boşluk analizi. The Journal of International Scientific Researches, 4(2), 146–161. https://doi.org/10.23834/isrjournal.520732
40. Pınar, H. (2014). Kooperatif yöneticilerinin görevden alınması ve kooperatiflerde denetim sorunu. Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 18(2), 139–174. https://dergipark.org.tr/tr/pub/ahbvuhfd/article/608285
41. Roberts, P. (2000). The evolution, definition and purpose of urban regeneration. In P. Roberts & H. Sykes (Eds.), Urban regeneration: A handbook (pp. 9–36). SAGE Publications.
42. Roberts, P. (2000). The evolution, definition and purpose of urban regeneration. In P. Roberts & H. Sykes (Eds.), Urban regeneration: A handbook (pp. 9–36). SAGE Publications.
43. Rolnik, R. (2013). Late neoliberalism: The financialization of homeownership and housing rights. International Journal of Urban and Regional Research, 37(3), 1058–1066. https://doi.org/10.1111/1468-2427.12062
44. Serhat, Y. M. (2014). Türkiye’nin kentsel dönüşüm deneyiminin tarihsel analizi. Balıkesir Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi. https://dergipark.org.tr/tr/pub/baunfbed/issue/23851/254086
45. Seydioğulları, H. S. (2016). Yeni yasal düzenlemelerle kentsel dönüşüm. Planlama, 26(1), 51–64. https://doi.org/10.5505/planlama.2016.54254
46. Subaşı, S. Ö., & Baycan, T. (2022). Impacts of the COVID-19 pandemic on private rental housing prices in Turkey. Asia-Pacific Journal of Regional Science, 6(3), 1177–1193. https://doi.org/10.1007/s41685-022-00262-7
47. Şeyranlıoğlu, O. (2023). Konut fiyatları ile makroekonomik ve finansal göstergeler arasındaki ilişki: Bootstrap nedensellik testi. https://doi.org/10.30783/nevsosbilen.1293731
48. Tekeli, İ. (1982). Türkiye’de konut sunumunun davranışsal nitelikleri ve konut kesiminde bunalım. İçinde Konut ’81 (ss. 57–101). Kent-Koop Konut Üretim ve Yapı Kooperatifleri Birliği.
49. Tekeli, İ. (1996). Türkiye’de yaşamda ve yazında konut sorununun gelişimi (2. bs.). T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı.
50. Tekeli, İ. (2009). Konut sorununu konut sunum biçimleriyle düşünmek. Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
51. Timur, M. C., & Kurtbaş, İ. (2024). COVID-19 sonrası dönemde, Türkiye’de konut sektörünün ekonomi-politik analizi. Politik Ekonomik Kuram, 8(2), 516–539. https://doi.org/10.30586/pek.1469155
52. Türel, A. (1989). 1980 sonrasında konut üretimindeki gelişmeler. ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, 9(2), 137–154.
53. TÜRKKENT. (2004). 16. olağan genel kurul toplantısı. Türkiye Kent Kooperatifleri Merkez Birliği.
54. Uğurlu, T., & Balun, B. (2025). Türkiye’de barınma hakkına yönelik temel problemler ve alternatif yaklaşımlar. Çağdaş Yerel Yönetimler, 34(3), 121–150. https://dergipark.org.tr/tr/pub/cyy/article/1623009
55. Uitermark, J., & Duyvendak, J. W. (2008). Citizen participation in a mediated age: Neighbourhood governance in the Netherlands. International Journal of Urban and Regional Research, 32(1), 114–134. https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.2007.00743.x
56. Yardımcı, Ö. (2020). State stigmatisation in urban Turkey: Managing the “insurgent” squatter dwellers in Dikmen Valley. Antipode, 52(5), 1519–1538. https://doi.org/10.1111/anti.12651
57. Yeşilbağ, M. (2019). The state-orchestrated financialization of housing in Turkey. Housing Policy Debate, 30(4), 533–558. https://doi.org/10.1080/10511482.2019.1670715
58. Yılmaz Şimşek, Z. (2021). Van kentinde konut üretim faaliyetleri ve kentin mekânsal gelişimine etkileri. Yayınlanmamış Doktora Tezi, Van Yüzüncü Yıl Üniversitesi.
59. Zariç, S. (2012). Türkiye’de kentsel planlama ve TOKİ’nin planlama yetkilerindeki genişlemenin boyutları. Akademik Bakış Dergisi, (28), 1–19. http://www.akademikbakis.org/eskisite/28/09.pdf
60. Bazı Kanunlarda ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığının Teşkilât ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Kanun No. 4966. (2003, 7 Ağustos). Resmî Gazete (Sayı 25192). https://www5.tbmm.gov.tr/kanunlar/k4966.html
61. İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun, Kanun No. 2981. (1984, 8 Mart). Resmî Gazete (Sayı 18335).
62. https://www5.tbmm.gov.tr/tutanaklar/KANUNLAR_KARARLAR/kanuntbmmc067/kanuntbmmc067/kanuntbmmc06702981.pdf
63. Kat Mülkiyeti Kanunu, Kanun No. 634. (1965, 2 Temmuz). Resmî Gazete (Sayı 12038). https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103807
64. Kooperatifler Kanunu, Kanun No. 1163. (1969, 10 Mayıs). Resmî Gazete (Sayı: 13195)
65. Kooperatifler Kanunu, Kanun No. 1163. (1969, 24 Nisan). Resmî Gazete (Sayı: 13195)
66. T.C. Ticaret Bakanlığı. (2019). Türkiye’de kooperatifçilik: Tarihçe.
67. Toplu Konut Kanunu, Kanun No. 2487. (1981, 10 Temmuz). Resmî Gazete (Sayı: 17346)
68. Toplu Konut Kanunu, Kanun No. 2985. (1984, 17 Mart). Resmî Gazete (Sayı: 18344)
69. Toplu Konut Kanununda ve Genel Kadro ve Usulü Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Eki Cetvellerin Toplu Konut İdaresi Başkanlığına Ait Bölümünde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, Kanun No. 5162. (2004, 12 Mayıs). Resmî Gazete (Sayı 25460). https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2004/05/20040512.htm
70. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası. (1982). Resmî Gazete (Sayı 17863).