Türkiye kentlerinde imar planı değişikliğinin neden olabileceği gayrimenkul değer değişikliği ve değer artış payı uygulamasının hukuki ve mali yönlerden değerlendirilmesi

Öz

İmar planı değişiklikleri, malikin emeği veya katkısı olmaksızın taşınmaz değerinde artış yaratabilmekte; bu artıştan kamuya aktarılan kısım değer artış payı olarak adlandırılmaktadır. Türkiye’de uygulama, 3194 sayılı İmar Kanunu’na 7221 sayılı Kanun’la eklenen Ek 8’inci maddeyle 2020 yılında başlatılmış; Anayasa Mahkemesinin iptal kararının ardından 7534 sayılı Kanun’la 2024 yılında yeniden düzenlenmiş ve 2025 tarihli Uygulama Yönetmeliği ile ayrıntılandırılmıştır. Bu çalışmada, söz konusu düzenlemeler karşılaştırmalı olarak incelenmiş; değer artış payının hukuki niteliği ile kamu geliri bakımından sonuçları değerlendirilmiştir. Araştırmada mevzuat ve yargı kararlarına dayalı hukuki analiz ile T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2020-2025 dönemine ilişkin plan, tahakkuk, tahsilat ve dağıtım verileri birlikte kullanılmıştır. Bulgular, değer artış payının vergi, resim ve harç benzeri mali yükümlülük niteliğinde bir kamu geliri olduğunu; ilk düzenlemedeki %100 oranının mülkiyet hakkına orantısız müdahale nedeniyle iptal edildiğini ve yeni düzenlemeyle %90’a indirildiğini göstermektedir. Ayrıca 2024 yılında yaklaşık beş aylık bir kanuni oran boşluğu oluştuğu, dağılımın esasen planı onaylayan idareye göre değiştiği ve gelirin kamu gelirleri içindeki büyüklüğünün sınırlı kaldığı belirlenmiştir. Üçüncü değerleme raporunun kanunla düzenlenmesi, başvurularda ön analiz raporu aranması ve dağıtım anahtarının hizmet yükünü üstlenen idare esas alınarak yeniden yapılandırılması önerilmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Değer artış payı
• imar planı değişikliği
• kentsel rant
• gayrimenkul değer artışı ve vergilendirme

Assessment of the legal and financial aspects of real estate value changes and the value increment contribution practice resulting from zoning plan amendments in Turkish

Öz

Zoning plan amendments may increase property values without owners’ effort or contribution; the portion transferred to the public is termed the value increase share. In Türkiye, this mechanism was introduced in 2020 through Additional Article 8 of Zoning Law No. 3194. Following the Constitutional Court’s annulment, it was revised by Law No. 7534 in 2024 and detailed by the 2025 Implementing Regulation. This study comparatively examines these regulations and evaluates the legal nature of the value increase share and its implications for public revenue. It combines legal analysis of legislation and judicial decisions with Ministry of Environment, Urbanisation and Climate Change data on plans, accruals, collections, and distributions for 2020–2025. Findings show that the value increase share constitutes public revenue as a fiscal obligation similar to taxes, duties, and fees. The original 100% rate was annulled as a disproportionate interference with property rights and subsequently reduced to 90%. The study also identifies a five-month statutory rate gap in 2024, a distribution system based on the approving authority, and a limited contribution to public revenue. It recommends regulating third valuation reports by law, requiring preliminary analysis reports for applications, and restructuring distribution according to the authority bearing the resulting service burden.

Anahtar Kelimeler

• Value increase share
• zoning plan amendment
• urban rent
• real estate value in-crease and taxation

Kaynakça

1. Akdoğan, A. (2013). Kamu maliyesi. 15. Baskı, Gazi Kitabevi.
2. Akın, E. (2007). Kentsel gelişme ve kentsel rantlar: Ankara örneği (Yayımlanmamış doktora tezi). Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Kamu Yönetimi ve Siyaset Bölümü (Kent ve Çevre Bilimleri) Anabilim Dalı.
3. Aliefendioğlu, Y., & Tanrıvermiş, H. (2015). Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz ve proje değerleme işlemleri ve sorunlarının analizi: Kayseri Büyükşehir Belediyesi Sahabiye ve Fatih Mahalleleri dönüşüm projesi örneği çerçevesinde değerlendirme. Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(39):736-769.
4. Aliefendioğlu, Y., & Tanrıvermiş, H. (2017). Türkiye’de belediye gelirlerinin araştırılması açısından taşınmaz değerleme sisteminin geliştirilmesi ve olası etkiler. In Uluslararası Kentsel Politikalar Konferansı (International Conference on Urban Politics) (ss.409-432), Gazimağusa, KKTC (2017) (Kentsel Politikalar VI. Bölüm: Kentsel Rant), Palmiye Yayıncılık.
5. Aliefendioğlu, Y., & Tanrıvermiş, H. (2019). Türkiye’de gayrimenkul ve varlık değerleme çalışmalarının gelişimi ve kurumsallaşma eğilimlerinin değerlendirilmesi. In Kent, İnşaat ve Ekonomi Kongresi (ss. 86-107). TMMOB Mimarlar Odası Gaziantep Şubesi, Gaziantep.
6. Amatong, J. D. (1975). Taxation of Capital gains in developing countries. In R.M. Bird & O. Oldman (Eds.) (Third Edition), Readings on taxation in developing countries. The Johns Hopkins University Press.
7. Aslan, M. (2014). Kentsel rantların vergilendirilmesi. Ankara Barosu Dergisi, 3, 115-134. https://izlik.org/JA97MK52DZ
8. Aşçı Akıncı, N. (2021). Değer artış payı üzerine bazı tespit ve öneriler. Vergi Dünyası, 41(481).

9. Başdoğan, S. (2021). İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik ve kamu yararı ilişkisi. Mimarlık, 417.
10. Cellmer, R., Belej, M., Zrobek, S., & Šubic Kovač, M. (2013). Urban land value maps – a methodological approach. Geodetski vestnik, 58(3), 535-551. https://doi.org/10.15292/ geodetski-vestnik.2014.03.535-551
11. Demir, Ş. (2019). Gayrimenkuller ve menkul kıymetlerin vergilendirilmesi ve değerlemesi. Seçkin Yayıncılık.
12. Ercan, E., & Alptekin, E. (2022). İmar rantı vergisi türü olarak değer artış payı: güncel veriler ışığında tespit ve öneriler. Maliye Dergisi, 183, 142-171.
13. Ercan, E., & Keskin, E. (2025). Türkiye’de imar planı değişiklikleri ve neden olduğu değer artışının kamuya transferi. In R. Keleş & M.A. Karasu (Ed.), Kente ve çevreye karşı işlenen suçlar-2 (ss.553-570). İdealkent Yayınları.
14. Erdem, M., Şenyüz, D., & Tatlıoğlu, İ. (2017). Kamu maliyesi (14. baskı). Ekin Basın Yayın Dağıtım.
15. Ertürk, H., & Sam, N. (2019). Kent ekonomisi. Güncellenmiş 6. Baskı, Ekin Basın Yayın Dağıtım.
16. Evcil, D.G. (2016). Rant vergisi, örnek ülke uygulamaları ve Türkiye açısından değerlendirilmesi (Yayımlanmamış Uzmanlık Tezi). Maliye Bakanlığı.
17. Ezer, A., & Bülbül, D. (2022). İmar rantlarının kamuya kazandırılması: uluslararası örnekler çerçevesinde değer artış payı düzenlemesinin analizi. Journal of Turkish Court of Accounts/Sayıştay Dergisi, 33(127), 555-584. https://doi.org/10.52836/sayistay.1211253
18. George, H. (1879). Progress and poverty. D. Appleton and Company.
19. Güldoğan, Ş., (2017). Kentlerde imar uygulamasının emlak vergi değerine etkisi: Pursaklar İlçesi’nde bir uygulama (Dönem projesi). Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı.
20. Güler, İ. (2019). İktisadi kalkınma temelinde gayrimenkul ekonomisi. Gazi Kitapevi.
21. Harvey, D. (2013). Sosyal adalet ve şehir. (Çev. M. Moralı) 4. Basım, Metis Yayınları.
22. Hockley, G.C. (1979). Public finance an introduction. Routledge & Kegan Paul Ltd.
23. İçellioğlu, C. Ş. (2013). Gayrimenkul ekonomisi. Derin Yayınları.
24. Just, T., Tanrıvermis, H., & Tanrıvermiş, Y. (Eds). (2026). Understanding Türkiye’s real estate markets. legal, economic and ınstitutional framework. Management for Professionals, Springer Nature Switzerland AG, https://doi.org/10.1007/978-3-032-13297-0
25. Kaya, F. (2011). Gayrimenkul Rantlarının Vergilendirilmesi. Vergi Dünyası Dergisi, 361, 85-92.
26. Keleş, R., (1980). Kentbilim Terimleri Sözlüğü. Türk Dil Kurumu Yayınları. Keleş, R., Geray, C., Emre, C., & Mengi, A. (1990). Kentsel toprak rantının kamuya kazandırılması. Öteki Yayınevi.
27. Köktürk, E., & Köktürk, E. (2009). Türkiye’de kentsel dönüşüm ve Almanya deneyimi. İstanbul. www.hkmo.org.tr/resimler/ekler/8N6E_ffaca95e3e5242b_ek.doc
28. Maguire, D.J., & Longley, P.A. (2005). The emergence of geoportals and their role in spatial data infrastructures. Computers Environment and Urban Systems, 29(1), 3–14. http://dx.doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2004.05.012
29. Mill, J.S. (1848). Principles of political economy with some of their applications to social philosophy. John W. Parker. Nadaroğlu, H. (1998). Mahalli idareler. 6. Baskı, Beta Yayıncılık.
30. Oflas, M. (2024). İmar planı değişikliklerinde değer artışı kaosu. https://emsal.com/imar-plani-degisikliklerinde-deger-artisi-kaosu/
31. Özer, M.A., & Akçakaya, M., (2015). Yerel yönetimler mali boyut. Gazi Kitabevi.
32. Pyhrr, S. A., Cooper, J. R., Wofford, L. E., Kapplin, S. D., & Lapides, P. D. (1989). Real estate ınvestment strategy, analysis, decisions. John Wiley&Sons, Kanada.
33. Reuter, F. (2004). Bodenordnung bei Stadtumbau und Stadtrückbau. www.gi.geo.tudresden de/bo/Hauptseite/veroeffentlichung/stadtumbau.pdf
34. Ricardo, D. (1817). On the principles of political economy and taxation. John Murray.
35. Saraçoğlu, F. (2020). Değer artış payı. Vergi Sorunları Dergisi, 378, 17-23.
36. Spiegel, H. W. (1971). The growth of economic thought. Duke University Press.
37. Tanrıvermiş, H. (2017). Gayrimenkul değerleme esasları. SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı).
38. Tanrıvermiş, H. (2019). Türkiye ekonomisinde inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin rolleri ve gelişme eğilimlerinin değerlendirilmesi. In Kent, İnşaat ve Ekonomi Kongresi (ss.36-57). Gaziantep. https://www.gto.org.tr/uploads/1581596476-260114.pdf
39. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı [ÇŞİDB].(2026). 2025 yılı faaliyet raporu. https://webdosya.csb.gov.tr/db/mpgm/menu/2024-yili-faaliyet-raporu_20250129102150.pdf
40. Thorns, D. C. (2010). Kentlerin dönüşümü, kent teorisi ve kentsel yaşam. (Çev. Esra Nal ve Hasan Nal), Soyak Yayınları.
41. Töremen, E., & Demir, E. (2024). Konut üreticisi mükelleflerin vergi bilincinin ve algısının değerlendirmesi: Ankara İli örneği. Manisa Celal Bayar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 22(2), 122-143. https://doi.org/10.18026/cbayarsos.1422544
42. Türkoğlu, İ. (2009). Yerel yönetimlerde mali reform arayışları: Türkiye’de belediyelerde mali özerklik ve belediye başkanlarının mali özerklik algılaması. T.C. Maliye Bakanlığı Strateji Geliştirme Başkanlığı, 313.
43. Turan, M. 2009. Türkiye'de Kentsel Rant Devlet Mülkiyetinden Özel Mülkiyete, Tan Yayınları Kelepir.
44. Uisso, A.M. (2023). Gelişmekte olan ülkelerde kentsel gelişme ve dönüşüm için arazi düzenleme modelleri: Tanzanya’da arazi düzenlemede alternatif modellerin uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi (Doktora tezi). Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, Ankara.
45. Uisso, A.M., & Tanrıvermiş, H. (2025). Gelişmekte olan ülkelerde kentsel gelişme ve dönüşüm için arazi düzenleme modelleri: Tanzanya’da alternatif modellerin uygulanabilirliği. İdealkent 17(47); 342-373. https://doi.org/10.31198/idealkent.1529698
46. Ulusoy, A., & Akdemir, T. (2013). Mahalli idareler. 8. Baskı, Seçkin Yayıncılık.
47. United Nations. (1976). The Vancouver action plan - Recommendation D.3. United Nations Conference on Human Settlements.
48. Walters, L. C. (2013). Land value capture in policy and practice. Journal of Property Tax Assessment & Administration, 10(2), 5-21.
49. Yılmaz, M.S. & Tanrıvermiş, H. (2024). Kentsel Dönüşüm Projelerinde Finansman Yaklaşımları: Değer Artışının Kamuya Aktarılması, İdealkent Kent Araştırmaları Dergisi (Journal of Urban Studies), 46 (16), 2159-2189.
50. Zhang, P., Yang, D., Qin, M., & Jing, W., 2020. Spatial heterogeneity analysis and driving forces exploring of built-up land development intensity in Chinese prefecture-level cities and implications for future urban land intensive use. Land Use Policy, 99, 104958. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2020.104958.