FİNANSAL BELİRSİZLİKLERİN KONUT SATIŞ FİYATLARI ÜZERİNDEKİ ETKİSİ: TÜRKİYE'DE AMPİRİK BİR ARAŞTIRMA

Öz

Bu çalışma, finansal belirsizlik göstergelerinin Türkiye’de konut fiyatlarını nasıl şekillendirdiğini ampirik olarak incelemektedir. Bağımlı değişken olarak Konut Fiyat Endeksi (KFE) kullanılırken, açıklayıcı değişken seti VIX Endeksi, Türkiye Ekonomik Politika Belirsizliği Endeksi (EPUTR), ülke kredi risk primi (CDS), konut kredisi faiz oranı (KKFO), kira kalemi tüketici fiyat enflasyonu (TÜFE) ve işsizlik oranını (İO) içermektedir. Farklı bütünleşme derecelerine sahip olabilen değişkenler arasındaki kısa ve uzun dönem dinamiklerini birlikte yakalayabilmek amacıyla, analizde otoregresif dağıtılmış gecikmeli (ARDL) model çerçevesi kullanılmış; buna ek olarak standart tanısal testler ve kararlılık sınamaları uygulanmıştır. Elde edilen bulgular, yurt içi finansman koşulları ile konutla ilişkili enflasyon göstergelerinin tutarlı ve ekonomik açıdan anlamlı bir rol oynadığını ortaya koymaktadır. Özellikle, konut kredisi faiz oranlarındaki (KKFO) ve kira kalemi tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artışların hem kısa hem de uzun dönemde HPI üzerinde anlamlı etkiler yarattığı; uzun dönem esneklik katsayılarının ise fiyat oluşumu üzerinde belirleyici bir etkiye işaret ettiği görülmektedir. Buna karşılık, küresel risk iştahını ölçen VIX endeksi ile ülke riskini temsil eden CDS priminin uzun dönem katsayıları istatistiksel olarak anlamlı bulunmamaktadır. Bununla birlikte, kısa dönem terimlerinin yer yer anlamlı hale gelmesi, dışsal şoklara verilen geçici fiyat uyarlamalarına işaret etmektedir. EPUTR ve UR değişkenlerinin etkileri ise sınırlı ve büyük ölçüde geçici niteliktedir. Genel olarak bulgular, Türkiye’de konut fiyatlarının başlıca yurt içi kredi maliyetleri ve kira enflasyonu dinamikleri tarafından belirlendiğini; küresel ve ülke risk göstergelerinin ise kalıcı belirleyicilerden ziyade kısa ömürlü dalgalanma kaynakları olarak işlev gördüğünü ortaya koymaktadır. Politika çıkarımları, konutun erişilebilirliği ve fiyat istikrarı açısından faiz oranı ve enflasyonun istikrara kavuşturulmasının öncelikli olduğunu; buna paralel olarak, makro ihtiyati araçların dışsal belirsizlikten kaynaklanan kısa dönem oynaklıkları yumuşatmada tamamlayıcı bir rol oynayabileceğini göstermektedir. Bu bulgular, düzenleyici otoriteler, kredi veren kuruluşlar ve potansiyel konut alıcıları için yol gösterici niteliktedir.

Anahtar Kelimeler

• Konut Fiyatları
• Finansal Belirsizlik Göstergeleri
• ARDL Yöntemi

THE EFFECT OF FINANCIAL UNCERTAINTY ON HOUSING SALES PRICES: AN EMPIRICAL INVESTIGATION ON TURKİYE

Öz

This study investigates, through an empirical lens, how financial uncertainty indicators shape housing prices in Türkiye. The House Price Index (KFE) serves as the dependent variable, while the explanatory set includes the VIX Index, the Turkey Economic Policy Uncertainty Index (EPUTR), the sovereign credit default swap (CDS) premium, the housing loan interest rate (HLIR), consumer price inflation for rents (TUFE), and the unemployment rate (IO). To capture both short- and long-run dynamics among variables that may be integrated of different orders, the analysis employs the autoregressive distributed lag (ARDL) framework, together with standard diagnostic and stability checks. The results show a consistent and economically meaningful role for domestic financing conditions and housing-related inflation. Specifically, increases in KKFO and TUFE exert significant effects on KFE in both horizons, with the long-run elasticities indicating a decisive impact on price formation. By contrast, global risk sentiment measured by VIX and country risk captured by CDS do not exhibit statistically significant long-run coefficients, although their short-run terms are occasionally relevant, suggesting temporary price adjustments to external shocks. EPUTR and IO display limited and mainly transitory influences. Overall, the findings imply that Türkiye’s housing prices are chiefly governed by domestic credit costs and rent-inflation dynamics, whereas global and sovereign-risk indicators act as short-lived perturbations rather than persistent drivers. Policy implications point to the primacy of interest-rate and inflation stabilization for housing affordability and price stability, while macroprudential tools may help dampen short-run volatility stemming from external uncertainty. These insights guide regulators, lenders, and prospective buyers.

Anahtar Kelimeler

• Housing Prices
• Financial Uncertainty Indicators
• ARDL Method

Kaynakça

1. Anari, A., & Kolari, J. (2002). House prices and inflation. Real Estate Economics, 30(1), 67–84.
2. Apergis, N., & Rezitis, A. (2003). Housing prices and macroeconomic factors in Greece: Prospects within the EMU. Applied Economics Letters, 10(9), 561–565.
3. Aye, G. C., Clance, M. W., & Gupta, R. (2019). The effect of economic uncertainty on the housing market cycle. Journal of Real Estate Portfolio Management, 25(1), 61–75.
4. Baker, S. R., Bloom, N., & Davis, S. J. (2016). Measuring economic policy uncertainty. Quarterly Journal of Economics, 131(4), 1593–1636.
5. Beltratti, A., & Morana, C. (2010). International house prices and macroeconomic fluctuations. Journal of Banking & Finance, 34(3), 533–545.
6. Chien, M. S., Setyowati, N., & Liu, S. B. (2023). The nonlinear effect of macroeconomic and financial uncertainty on regional housing prices in the USA. Journal of Housing and the Built Environment, 38, 1529–1557.
7. Choudhry, T. (2018). Economic policy uncertainty and house prices: Evidence from geographical regions of England and Wales. American Real Estate and Urban Economics Association, 1–26.
8. Choudhry, T. (2020). Economic policy uncertainty and house prices: Evidence from geographical regions of England and Wales. Real Estate Economics, 48(2), 504–529.

9. Christou, C., Gupta, R., & Nyakabawo, W. (2019). Time-varying impact of uncertainty shocks on the US housing market. Economics Letters, 180, 15–20.
10. Çetin, M. A., Yaman, İ., & Bakırtaş, İ. (2020). Reel konut fiyatları ile ekonomi politikaları belirsizliği arasındaki ilişki: Güney Kore örneği. Recep Tayyip Erdoğan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 11, 114–144.
11. Demirgil, B., Yeter, F., & Şimşek, M. H. (2024). Türkiye’de enflasyon ve konut fiyat ilişkisi üzerine uygulamalı bir çalışma. Gazi İktisat ve İşletme Dergisi, 10(3), 340–356.
12. Giussani, B., Hsia, M., & Tsolaco, S. (1992). A comparative analysis of the major determinants of office rental values in Europe. Journal of Property Valuation & Investment, 11(2), 157–173.
13. Huang, W.-L., Lin, W.-Y., & Ning, S.-L. (2020). The effect of economic policy uncertainty on China’s housing market. North American Journal of Economics and Finance, 54, 1–11.
14. İslamoğlu, B., & Nazlıoğlu, Ş. (2019). Enflasyon ve konut fiyatları: İstanbul, Ankara ve İzmir için panel veri analizi. Siyaset, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 7(1), 93–99.
15. Kolcu, F., & Yamak, N. (2018). Gelir ve faiz oranlarının konut fiyatları üzerindeki kısa ve uzun dönem etkileri. International Journal of Economic and Administrative Studies (Prof. Dr. Harun Terzi Özel Sayısı), 141–152.
16. Kurtbaş, İ., & Timur, M. C. (2024). COVID-19 sonrası dönemde Türkiye’de konut sektörünün ekonomi-politik analizi. Politik Ekonomik Kuram, 8(2), 516–539.
17. Meidani, A. A., Zabihi, M., & Ashena, M. (2011). House prices, economic output, and inflation interactions in Iran. Research in Applied Economics, 3(1), 1–13.
18. Ongan, S., & Göçer, İ. (2017). The relationships between home prices, financial literacy and economic policy uncertainty: Empirical evidence from the US housing market. Journal of Applied Economics and Business Research, 7(4), 232–242.
19. Öner Badurlar, İ. (2008). Türkiye'de konut fiyatları ile makro ekonomik değişkenler arasındaki ilişkinin araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223–238.
20. Pak, A., Adegboye, O. A., Adekunle, A. I., Rahman, K. M., McBryde, E. S., & Eisen, D. P. (2020). Economic consequences of the COVID-19 outbreak: The need for epidemic preparedness. Frontiers in Public Health, 8, 241.
21. Pesaran, M. H., Shin, Y., & Smith, R. J. (2001). Bounds testing approaches to the analysis of level relationships. Journal of Applied Econometrics, 16(3), 289–326.
22. Soylu, A. T., & Kaynak, S. (2024). Konut fiyatları ve değişkenliğinin modellenmesi: Türkiye örneği. Uluslararası Ekonomi ve Yenilik Dergisi, 10(2), 195–214.
23. Su, C.-W., Li, X., & Tao, R. (2019). How does economic policy uncertainty affect prices of housing? Evidence from Germany. Argumenta Oeconomica, 1(42), 131–153.
24. Şanlı, O., & Evlimoğlu, U. (2025). Türkiye’de enflasyon, faiz, kredi hacmi ve konut arzının konut fiyatları üzerindeki etkisi. Gümüşhane University Journal of Social Sciences, 16(2), 608–625.
25. Tang, J., Ye, K., & Qian, Y. (2019). Rethinking the relationship between housing prices and inflation: New evidence from 29 large cities in China. International Journal of Strategic Property Management, 23(3), 142–155.
26. Thanh, B. N., Lee, G. S., & Strobel, J. (2017). Effects of macroeconomic uncertainty and labor demand shocks on the housing market. Real Estate Economics, 48(4), 1–31.
27. Torun, M., Topçu, U., & Varol, G. (2024). Türkiye’de konut piyasasında uygulanan konut kredisi faiz politikasının değerlendirilmesi. Girişimcilik ve Kalkınma Dergisi, 19(1), 37–45.
28. Tümtürk, O. (2025). Türkiye’de uygulanan para politikalarının konut fiyatları üzerine etkisi. Bulletin of Economic Theory and Analysis, 10(3), 1381–1412.
29. Usanmaz, D. (2021). Covid-19 pandemi sürecinin Türkiye’de konut sektörü üzerine etkisi. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi SBE Dergisi, 11(3), 1352–1365.
30. Zhang, C. (2013). Money, housing, and inflation in China. Journal of Policy Modeling, 35(1), 75–87.